Yakın dönemde medyada yer alan bir habere göre, İstanbul'un tüm arsa varlığının değeri 2,7 trilyon dolarmış.
Habere ilişkin bazı yorumlarda, taşı toprağı altın olan böyle bir şehre sahip olmanın gurur kaynağı olduğu vurgulanıyordu.
Bunu büyük bir zenginlik kaynağı olarak görmek, insanın beyin gücüne ve sahip olduğu beceri ve hünerlere değil de öncelikle kendi vücuduna değer biçmesi gibi ilkel bir bakış açısını yansıtıyor.
Bir ülke halkının, büyüme ve ilerleme umudunu arsa ve inşaat alım satımı üzerinden devşirilecek kazançlara bağlaması ve bundan bir türlü kurtulamaması hazin bir şey.
Sahip olunan arsa stokunu zenginlik kaynağı olarak görmek, Türk toplumunun hisse senedi piyasalarının yeterince gelişmemiş olmasının getirdiği alternatifsizlikle toprak satın almayı kaçınılmaz bir tasarruf ve yatırım aracına dönüştürmesinin bir sonucu… Bu da konjonktürel dalgalanmalarla suni ve gereğinden fazla artış gösteren, sonuçta değişken ve göreceli değer tahminleriyle ifade edilen kurgusal bir varlık tasavvurundan öteye gitmiyor.
Birilerinin 2,5 trilyon$ değer biçtiği İstanbul’un toplam arsa varlığına siz 5 trilyon$, değer biçin, ben 10 trilyon$ değer biçeyim. Sonuçta ne değişecek?
Hadi diyelim, tüm tasarruf sahipleri olarak halkımız ileride zengin olmak ve servetini 5’e 10’a katlamak için bu arsalara hücum etsin ve toplam değer 50 trilyon$’a yükselsin… Bu, İstanbul’un mülk değerini ve gayrisafi hasılasını gerçekte artırmış olur mu, yoksa sadece kendimizi mi kandırmış oluruz?
Durağan bir varlık, kendisi üzerinden ilave bir değer doğuracak ve toplam ekonomik pastayı büyütecek yeni ve bütüncül bir üretim sisteminin bir parçası olmadıkça, kendisine sürekli yükselen bir değer atfedilmesi ve bu değerin kapalı devre bir ticari ilişki modelinde alım satıma konu edilmesi, kesimler arasında kâr ve servet transferinden başka bir anlam taşımaz.
Sonuçta mevcut arsalarınızı üretip kargoya yükleyerek küresel pazarlara ihraç edemezsiniz. Üzerlerine inşa ettiğiniz binalar da yüksek katma değerli ve nitelikli endüstriyel ürünler ve finansal hizmet ihracı sağlayan ticari girişimler için altyapı oluşturmadıkça, yine kargoya verilerek ihraç edilemeyeceklerine göre ölü birer yatırımdan öteye gidemeyeceklerdir.
Toprak ya da üzerinde kurulan yapılar, yeni ve farklı değerlerin üretimini sağlıyorlarsa sürdürülebilir gelişmenin aracı olabilirler. Yoksa, alım ve satıma konu olmalarının bittiği noktada değer üretme potansiyellerini kaybederler.
Şimdi tekrar, İstanbul ve Hong Kong’un gayrimenkul varlıkları konusuna dönelim:
Arsalara atfedilen fiyatların göreceli ve fiktif olmaları nedeniyle, kentlerin gayrimenkul değeri karşılaştırmalarında, arsa varlıkları değil de genellikle yapı stoku değerleri esas alınıyor.
Belirtilen kriterler ve çerçevesinde, İstanbul ve Hong Kong'u karşılaştırarak inceleyelim:
İSTANBUL
Alan: 5400 km2
Nüfus: 16,5 milyon
Milli gelir: 275 milyar$
Kişi başı milli gelir 17.000$
Ortalama konut büyüklüğü: 105 m2
Toplam bina stoku değeri: 670 milyar$
HONG KONG
Alan: 1100 km2
Nüfus: 7,5 milyon
Milli Gelir: 406 milyar$
Kişi başı milli gelir: 54.000$
Ortalama konut büyüklüğü: 40 m2
Toplam bina stoku değeri: 1,3 trilyon$
Hong Kong, İstanbul'un 5'te bir alanına ve yarı nüfusuna sahip iken, yaklaşık 1,5 katı değer (gayrisafi hasıla) üretiyor.
Ayrıca Hong Kong’un fiziki yerleşimi İstanbul’a göre çok daha dar alanda, daha yüksek katlı binalarda ve daha düşük m2’li konutlarda (ortalama 40 m2) olmasına rağmen, toplam bina stoku değeri, İstanbul’un yaklaşık 2 katı civarında…
Bu sonuçlar, Hong Kong’da tüm ölçütler (km2 yüzölçümü, nüfus, bina m2 büyüklükleri) dikkate alındığında, mülk değerinin İstanbul’a göre ortalamada 4 kat daha fazla olduğunu gösteriyor.
Peki, neden böyle bir sonuç ortaya çıkıyor?
Bu sonuçlar;
- Hong Kong’un uluslararası ölçekte ticaret ve finans organizasyonunda, İstanbul’a göre sağladığı daha yüksek başarıyı ve ürettiği daha yüksek katma değeri ortaya koyuyor.
- Hong Kong’un küresel ekonomi ile daha fazla bütünleştiğini, küresel rekabette daha fazla yer tuttuğunu ve küresel pastadan daha fazla pay aldığını gösteriyor
- Hong Kong, ilerleme ve gelişmesini uluslararası rekabete dayalı finansal ve ticari faaliyetler üzerinden yürütürken, İstanbul'un zenginleşmeyi hala ağırlıklı olarak emlak alım satımı, arsa rantı ve inşaat faaliyetlerinde, yani inşaat ve emlak ekonomisinde arıyor olmasını ifade ediyor.
Bir kentteki inşaat varlığınızın toplam değerinin artması için, daha geniş alanlarda, daha yüksek m2’lerde, daha fazla sayıda inşaat yapmanıza ve bu yoldan zenginleşme çabasına girmenize gerek yok…
Eğer;
- Nitelikli işgücünüzü ve âtıl duran doğal kaynaklarınızı harekete geçirirseniz,
- Bilgi birikimine, deneyime ve uzmanlığa önem verirseniz,
- Sermayenizi taşa toprağa yatırmak ve düşük katma değerli alanlarda oyalanmak yerine, üretiminizi daha nitelikli, teknolojik ve katma değerli hale getirirseniz,
- İhracat hacminizi ve toplam ihracatınız içinde yüksek teknoloji esaslı ihraç ürünlerinin oranını arttırırsanız,
- Kentiniz, bilim ve teknoloji, uluslararası ticaret, bankacılık ve finans alanlarında bir çekim merkezi ve uluslararası bir kontrol ve dağıtım noktası haline gelirse,
Mevcut gayrimenkul varlığınızın değeri, zaten ticari ve ekonomik canlılıktan doğacak yüksek satın alma ve kira talebi nedeniyle sürekli artacaktır.
Aslında “İstanbul mu, yoksa Hong Kong mu daha değerli” gibi bir soru sormak düpedüz abesle iştigal etmektir.
İstanbul gibi, tarih, kültür ve uygarlıklar beşiği bir kent, hiç Hong Kong gibi türedi bir şehirle karşılaştırılabilir mi?
Ancak İstanbul’un eşsiz özelliklerini, kültür ve turizm zenginliğini, jeostratejik konumunu ve paha biçilemez potansiyelini ne kadar akılcı ve sistemli değerlendirdiğimiz ve sürdürülebilir bir değere dönüştürdüğümüz sorusunu sorduğumuzda, karşılaştığımız tablo hiç de iç açıcı değildir.
İstanbul’un Türkiye’nin en büyük ticaret ve sanayi bölgesi ve dünyanın en çok ziyaret edilen turizm uğrak yerlerinden biri olmasına rağmen daha düşük bir milli gelir üretmesine karşılık, Hong Kong, böylesine dar bir alanda bu kadar yüksek milli gelirin çok büyük bölümünü, ticaret bankacılık ve hizmet sektörlerinden elde etmektedir.
Hong Kong’u bir şehir devleti olarak bu kadar önemli yapan ve başarılı kılan şey, dünya ölçeğinde yaygın bir ağa hitap eden bir uluslararası ticaret merkezi olmasının yanında, dünyanın 3’üncü büyük uluslararası finans merkezine sahip olmasıdır.
Bir kentin başarılı bir uluslararası finans merkezine sahip olabilmesi için finansal altyapıdan, hukuki ve düzenleyici çerçevelere, iş ortamından, yaşam kalitesine kadar geniş bir yelpazede bir dizi sosyal, ekonomik, yönetsel gerekleri ve altyapı standartlarını karşılaması gerekmektedir.
Ekonomik Özgürlükler Endeksi’nde her zaman ilk sıralarda yer alan Hong Kong, düşük vergilendirme, piyasa üzerinde minimum devlet müdahalesi, yüksek nitelikli finansal hizmet kalitesi ile bu gerekleri fazlasıyla karşılamaktadır.
Ancak, İstanbul’un söz konusu gerekleri ve standartları ne derece karşılayabildiği, oldukça tartışmalı bir konudur
Bu da özetle, İstanbul’un Hong Kong’a göre sahip olduğu jeostratejik avantajı, gelişme potansiyelini ve sektörel çeşitliliğini yeterince değerlendiremediğini ve çok daha düşük bir performansla kullanabildiğini gösteriyor.
Demek ki, bu konuda yapacak daha çok işimiz ve kat edeceğimiz çok uzun yollar var.
Kaynak
https://blog.tapusor.com/istanbulun-toplam-arsa-degeri-27-trilyon-usd/
https://en.m.wikipedia.org/wiki/List_of_cities_by_GDP
*Bu makalede yer alan fikirler yazara aittir ve Independent Türkçe'nin editöryal politikasını yansıtmayabilir.
© The Independentturkish
