6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 6306 Sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nde yapılan değişiklikler ile her ne kadar sorunlar teker teker aşılmış ve aşılıyor gibi görülse bile geldiğimiz noktada öyle bir tıkanıklık mevcut ki bu ancak imar düzenlemeleri ve malikler ile müteahhitlerin soğuk savaşının dinmesi ile çözüme kavuşacak.

Bu sorunlardan sırasıyla bahsedeceğiz ancak deprem ülkesinde yaşadığımız gerçeği henüz çok yeni suratımıza çarpılmışken bu konuların gündemden asla düşmemesi için vatandaşa ve biz hukukçulara çok iş düştüğünü hatırlatmak isterim.

Kanun ve uygulama yönetmeliklerinde değişiklikler yaparak veya TOKİ kampanyaları ile kentsel dönüşümde belli bir noktaya geldik, kabul.

Artık güncel sorunlara dürüst bir yaklaşım ile radikal dönüşüm başlatmalıyız.

Her şeyden önce vatandaş alanında uzman kişilerden teknik yardım alma konusunda alışkanlık edinmeli.

En sık rastladığımız sorunlardan birisi maliklerce açılan ve asla bir sonuca varılamayan WhatsApp grupları.

Bu grupların kurulum amacı yalnızca blok temsilcilerinin veya yöneticilerin alınan kararları duyurmaktan ibaret olması gerekirken siyaset meydanına dönüşmeleri an meselesi oluyor.

Tavsiyelerimizden biri; riskli yapı maliklerinin önce her bloktan bir veya iki kişi ile temsilciler kurulunu oluşturmaları ve sonrasında ortak bir karar ile bir veya birden fazla avukat, bir mimar ve bir şantiye şefinden teknik destek alarak tüm süreci yönetmeleridir.

Avukat; tüm bağımsız bölümlerin tapu takyidatlarının incelenerek herhangi bir engel olup olmadığı, riskli yapı kararı öncesinde kararların alınması ve karara katılmayan maliklerle ilgili (15 günlük) hukuki süreci yönetmek, müteahhit ile imzalanacak sözleşmelerin dürüstlük kuralları çerçevesinde hakkaniyetli bir şekilde hazırlanması, inşaat ruhsatının alınması ile inşaat sürecinde malikleri bilgilendirecek raporlar oluşturmak gibi hususlarda danışmanlık verebilecektir.

Mimar; taşınmazın bulunduğu parselde uygulanacak imar durumuna göre kaç metrekare bağımsız bölümün olabileceği, kaç bağımsız bölüm çıkacağını, maliklerin ve müteahhidin sahip olabileceği bağımsız bölümlerin nasıl paylaşabileceği konusunda size danışmanlık verecektir.

Yapının teknik şartnameye uygun olarak inşa edilip özellikle ince işlerin malzeme denetimini sağlama konusunda da malikleri aydınlatacaktır. 

Şantiye şefi; inşaat ruhsatının alımı ile birlikte müteahhitlerin zorunlu olarak inşaat alanında bulundurması gereken kişilerdir.

Fakat uygulamada şantiye şeflerinin fiziki olarak inşaat alanında bulunmadığını yalnızca imza attıklarını biliyoruz.

Bu nedenle danışmanlık alacağınız şantiye şefi yapının teknik şartnameye uygunluğunu denetleyebilecek ve kullanılan kaba inşaat malzemelerin kalitesini denetleyebilecektir.

Bir başka sorun ise vatandaşın ekonomik ve hukuki kaygıları. Riskli yapı tespiti yaptırılmadan önceki süreç en önemli ve aslında tüm planlamanın şekillendiği süreçtir.

Bu nedenle vatandaşın inşaat süresince karşılamak zorunda kalacağı kira bedelinden tutun müteahhidin inşaatı tamamlayıp tamamlamayacağı gibi kaygılardan arınması gerekmektedir.

Müteahhit ile uyuşmazlık yaşayan arsa malikleri arasında görülmekte olan özellikle sözleşmeden kaynaklı davaların çok uzun sürmesi malikleri büyük boyutta zarara uğratıyor.

Tabi tüm bu kaygıların oluşabilmesi için birde imar planlarının yeni inşa edilecek yapıda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine müsaade edip etmediğinin netleştirilmesi gerekiyor.

Örneğin Bakırköy'de uygulamaya alınan nazım imar planı ile birlikte en az 4 parsel ve minimum 2000 metrekare parsel birleştirilmesi (tevhid) sonucunca +1 kat daha yapıya eklenmesine müsaade ediliyor.

Bu sayede malikler tarafından müteahhide ücret ödemeden, yalnızca yeni yapıdan çıkacak bağımsız bölümlerin bir bölümü karşılığında binaları yenilenmesi planlanıyor.

Ancak +1 kat gibi çözümlerin vatandaşa şartsız verilmesi elzemdir. Nüfus dengesinin korunarak çok daha verimli mekânsal planların oluşturulması mümkündür.

Düzensiz göç sorununu görmezden gelerek +1 kat uygulamasının nüfus sorunu yaratacağını düşünmek düpedüz riyakarlık olacaktır.

Deprem yönetmeliğine uygunluğu çok iyi denetlenerek verilecek olan +1 katın, aslında yüzde 65'i dar gelirli kesimden oluşan maliklerin hiçbir ücret ödemeden binalarını yenilemesi için zorunluluk olduğunu kabul etmek gerekir.

Ayrıca, ada bazlı dönüşümlere farklı finansal destekler sağlanarak hem mimari kirliliğin ortadan kalkması sağlanabilir hem de müteahhidin omuzundaki yük azaltılabilir.

Bir diğer önemli problem; kira bedelleri. 6306 sayılı yasa kapsamında dönüşüm sürecine giren malik ve kiracılar emsal bedellerin çok altında kira yardımı alıyor.

Bu durum da maliklerin önündeki en büyük engellerden biri. Devlet; yalnızca kiralama amacı ile sosyal konutlar üreterek, uygun bedeller karşılığında vatandaşın en azından dönüşüm sürecinde barınmasını sağlayabilir.

Bir tarafta yıkıcı şiddette meydana gelen depremler, diğer tarafta para kazanma hırsı ile yanıp tutuşan vatandaş veya müteahhit.

Can güvenliğinin arka plana atıldığı, önemsiz pazarlık konuları uğruna yakın zamanda olabilecek bir deprem neticesinde yıkılma ihtimali yüksek olan bir riskli yapıda maaile yaşamak nasıl olurda göze alınabilir anlamak mümkün değil.

Evet, müteahhitlerin karnesi çok iyi değil, ancak vatandaş olarak hem teknik danışmanların desteği hem de uzman avukatlar tarafından hazırlanacak sözleşmeler ile risk olabildiğince azaltılacaktır.

Bu noktada müteahhitlerin de elini taşın altına koymaları gerektiğinin, ekonomik belirsizlik olsa bile makul kazançlar ile yapıların inşasını üstlenmelerinin önemini vurgulamak gerekir.

Netice itibarıyla, kentsel dönüşüm ancak vatandaş, kurum ve müteahhitler ile birlikte kolektif bir dönüşüm ile mümkün.

Müteahhitlere karşı vatandaşın önyargısını, ekonomik olarak belirsizliklerle dolu bu dönemde bir nebze fazla bulmakla birlikte tedbirli hareket ederek her adımın dürüstçe ve hakkaniyetli bir şekilde ve profesyonelce yönetilmesi gerektiğini düşünüyorum.

Bonus olarak bu fırsat; özensiz ve gelişigüzel mimari tasarımların ve uygulamaların tarihin tozlu sayfalarına gömülmesini sağlayabilecek büyük bir fırsat.

Ülkece bu sınavı iyi vermeliyiz, kim bilir ne kadar zamanımız kaldı.

*Bu makalede yer alan fikirler yazara aittir ve Independent Türkçe'nin editöryal politikasını yansıtmayabilir.