Türkiye'de konut satışları 2023 yılında bir önceki yıla göre yüzde 17,5 azalarak 1 milyon 225 bin 926 olarak gerçekleşti.
Konut satışlarında İstanbul 198 bin 739 konut satışı ve yüzde 16,2 ile en yüksek paya sahip oldu.
Satış sayılarına göre İstanbul'u 114 bin 432 konut satışı ve yüzde 9,3 pay ile Ankara, 65 bin 465 konut satışı ve yüzde 5,3 pay ile İzmir izledi.
Türkiye'de 2013 yılından 2023 yılı sonuna kadar konut satışı miktarı Şekil 1'de verildi.
Tapu harçları taşınmazın belediyelerde belirlenmiş olan emlak vergisi beyan değerinden düşük olmamak üzere vatandaşların kendi beyanları üzerinden 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun Tapu ve Kadastro İşlemlerinden Alınacak Harçlar başlıklı 4 sayılı tarifesine göre alınıyor.
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu gereğince belediyeler tarafından mücavir sınırları içerisinde bulunan taşınmazlar üzerinden alınan emlak vergisine esas değerler, her yıl belirlenen yeniden değerleme oranları üzerinden güncelleniyor.
Bu değerler hiçbir zaman belediyelerin oy kaygısı nedeniyle taşınmazın gerçek değerini yansıtmıyor.
Örneğin taşınmazın gerçek piyasa değeri 10 milyon iken emlak vergi beyan değeri 500 bin gibi rakamlar olabilmektedir.
Tapu harçların yüksek olmasından dolayı vatandaşın alım ve satımlarda piyasa fiyatı yerine emlak beyan değeri kullanmayı tercih ettikleri görülüyor.
Tapu harçları tapudaki satış bedelinin emlak vergisine esas beyan değerinden düşük olmama şartı ile vatandaşın kendi beyanına göre yapılmakta, harçlarda vatandaşın beyanındaki değer üzerinden alınıyor.
Bu uygulama sonucu gerçek değeri 10 milyon TL olan bir taşınmaz tapudaki devir işleminde 600 bin TL gibi gerçek değerinin çok çok altında bir bedel gösteriliyor, tapu harcı da bu beyan edilen düşük değer üzerinden alınıyor.
Bunun temel nedeni harç oranlarının yüksek olmasından kaynaklanan fazla harç ödememe eğilimidir.
Kredi kullanmak suretiyle konut alımlarında öncelikle banka krediye konu taşınmazın gerçek değerinin tespiti için değerlemesini yaptırmak suretiyle bu değer üzerinden kredi talebini karşılıyor.
Bu şekilde yapılan kredili devir işlemlerinde tapu harcına esas beyan değeri kredi tutarının altında olması durumunda vergi dairesince taraflara işlem sonrasında eksik beyandan ötürü cezai işlem uygulandığı genel olarak bilindiğinden dolayı bu tür işlemlerde emlak vergisine esas beyan değeri yerine kullanılan kredi tutarı devir bedeli olarak gösteriliyor.
Böylelikle kısmen de olsa harç kayıplarının önüne geçiliyor.
Avrupa'da birçok ülkede gayrimenkul satışları bizdeki gibi bir gün değil, daha uzun sürmekte olup, her satış öncesinde gayrimenkulün değer tespiti eksperlerce yani gayrimenkul değerleme uzmanlarınca yapılıyor.
Yıllara sari olarak enflasyon artış oranına göre gayrimenkul rayiç değeri değişiyor.
Türkiye'de her taşınmaz satışı öncesi Avrupa'da olduğu gibi gayrimenkulün değerlemesi yapılmak suretiyle belirlenen bu değer üzerinden gösterilmek suretiyle işlem yapılsa, tapu harçları alandan binde 20, satandan binde 20 yerine alandan binde 5, satandan binde 5 alınsa tapu harç gelirleri şu anda elde edilen gelirden en az 10 kat fazla olur.
Bu işin çözümü her taşınmaz satışı öncesi zorunlu gayrimenkul değerlemesi yaptırılmasıdır.
Diğer türlü denetimlerle önüne geçmek pek mümkün değil.
Gayrimenkul değerlemeleri son zamanlarda yabancılara gayrimenkul satışı ile vatandaşlık verilmesinde zorunlu hale getirildi.
Bu şekilde suiistimallerin önüne geçilmeye çalışılmıştır.
Benim bu konuda ek önerilerimde olacak;
İlk defa konut edinenlerden tapu harcı alınmaması, buna karşın gayrimenkulü rant aracı görenler ile sürekli alıp satanlardan örneğin gayrimenkulü aldıktan beş (5) sene öncesi ticari amaçlı satanlardan normale göre iki kat tapu harcı alınması gayrimenkul piyasasında fiyat istikrarını da fayda sağlayacaktır.
Gayrimenkul alım satımında tapu harçları yüzde 4'den yüzde 1'e indirilse, satışlardan önce gayrimenkul değer tespitine yönelik gayrimenkul değerlemeleri uzmanlara yaptırılıp, bu bedelleri kamu ödese, satışların değerleme raporunda belirtilen değer üzerinden yapılması halinde ve bu sistemin denetimleri yapılarak ve kurallara uymayanlara ağır yaptırım uygulanırsa bugünkü gelire göre gelir, en az 10 kat artar.
Taşınmaz değerlemesi ile ilgili işlemlerin yürütülmesi görevi Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne verilebilir.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünde Gayrimenkul Değerleme Dairesi Başkanlığı daha önce kurulmuştur.
Kuruluş amacı "Taşınmazların toplu değerleme yöntemleriyle değerini belirlemek, değer bilgi merkezini kurmak, yönetmek ve değer haritalarının üretilmesi ile güncel tutulmasını sağlamak, gereken durumlarda toplu değerleme çalışmalarında kullanılmak üzere tekil değerleme yaptırmak veya talep etmek" olarak belirlenmiş olup, bu amaç doğrultusunda tapu harçlarının yanında taşınmazlardan vergi almak hedeflenmiş fakat pekte sonuç alınamamıştır.
Tapuda işlem yapılmadan önce gayrimenkulün değerlemesinin yaptırılması olayının vatandaşa ek yük getireceği düşünülerek uygulamaya geçilmesine pek sıcak bakılmadığı söylendi.
Bu soruna çözüm olarak, gayrimenkul değerleme işleminin vatandaş tarafından ücret ödenmeden bu konuda eğitim almış yetkilendirilecek olan tapu ve kadastro çalışanları tarafından yaptırılması sağlanabilir.
Esasında Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce çalışma yapılarak ülke genelinde taşınmazların değerleme haritası çıkarılmış olsa bu sorunlar olmayacaktır.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünde bu amaçla 4/5 yıl önce taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığı kurulmuş olup, maalesef görevini tam manasıyla yerine getiremiyor.
Taşınmaz alım satımında tapu harcı oranı yüzde 4'den yüzde 1'e indirilse, denetimleri sıklaştırılsa ve kurallara uymayanlara ağır yaptırım uygulansa bugünkü gelirin 10 katı gelir artar.
Bu kanun taslağı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nce daha önce hazırlanmış durumda. AB ve Japonya normları incelenerek revize edilebilir.
Diğer yanda bu kanun taslağını bazı müteahhitler istemiyor. Türkiye'de yaklaşık 450 bin, AB ülkelerinde ise toplam 35 bin adet müteahhit bulunuyor.
Konut sektörüne sadece inşaat yapımı olarak bakılmaması gerekir.
İnşaat sektörü ile ilgili İngiltere'de yapılan bir araştırmada; yeni yapılan bir konutta ortalama 150 farklı meslek alanını ilgilendiren 23 bin unsur olduğu ifade edildi.
Yukarıdaki işlemin yanı sıra inşaat işlemlerinin her kaleminde elde ödemelere son verilirse inşaat sektöründen önemli miktarda gelir elde edilir.
Her bir binadaki dairelerin "değerleme usulü" ile gerçek değeri belirlense dairelerin alım satımında gerçek faturalandırma yapılır ve buna göre gerçek vergiler alınır.
Daire alım-satımında yüksek oranda vergi kaçakçılığına son verilebilir.
Aynı işlem arsa alım-satımında da uygulansa ciddi oranda vergi toplanır.
Vergi gaspı yapan konut ve arsa ağalarına son verilebilir!
Ve;
- Ev, işyeri ve arsa alım satımlarında elden ödemelere son verilirse,
- Ve vergi oranları düşürülürse,
- Daire, işyeri ve arsa alım satımları şeffaf yapılırsa,
- Daire, işyeri ve arsa alım satımları gerçek rayiç üzerinden yapılırsa,
- Tapuda rayiç bedel yerine gerçek değer üzerinden işlem yapılırsa,
- İnşaat işlemlerinin her kaleminde elde ödemelere son verilirse,
mevcut duruma göre 10 kat daha fazla gelir elde edilir.
Gayrimenkul Değerleme Sistemi'nin aktif olarak işletilmesi hem vatandaşı korur hem vergi kaybını önler.
Devlet ve vatandaşın menfaati, ekonominin kayıt altına alınması gibi birçok konunun çözümü için gayrimenkul alım satım harç oranlarının yüzde 1'e düşürülmesi faydalı olacaktır.
Son söz, tapu harç oranı düşürülür, gerçek değer üzerinden işlem yapılır ve illegal işlemlere son verilirse mevcut duruma göre 10 kat gelir artışı olur.
Ve vatandaş evinin gerçek değerini bilir.
Kaynaklar:
1. https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/1104886
2. https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/2950122
3. Tanrıvermiş, H. (2017). Gayrimenkul Değerleme Esasları Ders Kitabı. Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü, Ankara.
4. https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Konut-Satis-Istatistikleri-Aralik-2023-49516#:~:text=Konutyüzde 20satyüzde C4yüzde B1yüzde C5yüzde 9Flaryüzde C4yüzde B1yüzde 202023yüzde 20yyüzde C4yüzde B1lyüzde C4yüzde B1ndayüzde 20bir,enyüzde 20yyüzde C3yüzde BCksekyüzde 20payayüzde 20sahipyüzde 20oldu.
*Bu makalede yer alan fikirler yazara aittir ve Independent Türkçe'nin editöryal politikasını yansıtmayabilir.
© The Independentturkish
