Türkiye'de konut fiyatları ve kira artış hızına yetişilmiyor.

Özellikle büyükşehirlerde fahiş kira sorununun büyümesiyle barınma sorunu krize dönüştü.

Derinleşen emlak krizi; öğrenci, memur, özel sektör çalışanı ayırt etmeksizin, pek çok kesimi vurdu.

Kira artış oranına getirilen yüzde 25'lik sınır da çare olmadı.

İçinde bulunduğumuz yüksek enflasyonist dönemde ev sahipleri ile kiracılar arasındaki anlaşmazlıklar çoğaldı.

Yaşanan gerginlikler kimi zaman şiddet olaylarıyla sonuçlanırken, ölümlü vakalarda da artış yaşandı.

1 Eylül'de kira davalarında 'zorunlu arabuluculuk' dönemi başlıyor

İktidarın emlak piyasasındaki anlaşmazlıkları azaltabilmek adına farklı uygulamalar üzerinde yoğunlaştığı biliniyor. 

Bunlardan ilki, eylül ayında uygulamaya konulacak olan zorunlu arabuluculuk sistemi. Böylelikle, artan kira davaları nedeniyle yargıdaki süreci hızlandırmak ve adli yükü azaltmak amaçlanıyor. Eylülden itibaren kira davalarında ilk etapta arabulucular devreye girecek, anlaşma sağlanamazsa yargı süreci devam edecek.

'Boş evlere vergi getirilmesi' gündemde

Bir diğer sistem ise boş tutulan evlere vergi artışı getirme düşüncesi. Cumhurbaşkanı Erdoğan'ın geçen hafta yaptığı açıklamaları sonrası, "boş evlere vergi getirilmesi" bekleniyor.

Ancak görüş aldığımız emlak uzmanları, boş ev vergisinin de kiralara büyük etki etmeyeceğini düşünüyor.

"Kiraların yüzde 25'le sınırlandırılması da mantıklı değil, fahiş kira istemek de"

İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa, ev sahibi ile kiracılar arasındaki anlaşmazlıkların son bir yılda sosyal çatışmalara dönüştüğünü belirterek yeni hamleleri destekliyor.

Aşa, fahiş kira talep eden ev sahiplerinin tutumunu haksız bulsa da enflasyonun bu denli yüksek olduğu bir dönemde kira artış oranının yüzde 25'te kalmasını da mantıklı bulmuyor.

Aşa'ya göre zaten kira artışındaki yüzde 25'lik sınır çoğu zaman uygulanmıyor. Ev sahipleri ile kiracılar kendi arasında anlaşıyor. 

"Zorunlu arabuluculuk doğru bir hamle, zaten uyguluyoruz"

Yani resmi olmasa da 'arabuluculuk' sistemi uygulanıyor.

Eylül ayında başlayacak uygulamayı çok doğru bulan Aşa, kira uyuşmazlıklarının mahkemeye intikal etmeden arabuluculuk yoluyla çözüme kavuşmasıyla tarafların daha az masraf yaptığını, barışçıl bir yol izlenerek mahkemelerin iş yükünün azaltıldığını belirtti.

"Yüksek kirayı 3-4 ay veriyorlar; peteği, kombiyi, kapıyı söküp gidenler var"

Nizamettin Aşa, "Emlakçılar Odası olarak biz zaten hep uzlaşma yoluna gidilmesini tavsiye ediyoruz, bunu uyguluyoruz. Eylül ayında bunun kanuni hale gelmesi çok önemli. 3-4 bin TL'ye ev kalmadı ama 15 bin de fazla. Tarafların orta yolu bulması gerekli. Yüksek bedelden kiralayanlar da en fazla 3-4 ay ödüyor, sonra kaçıyor. Yine ev sahibi mağdur oluyor. Peteği, kombiyi, kapıyı söküp kaçanlar var. O yüzden ev sahiplerine 'Yüksek bedelden vazgeçin' diyoruz" yorumunu yaptı.

Nizamettin Aşa / Fotoğraf: ieko.org.tr

Zorunlu arabuluculuğu savunan Aşa, boş ev vergisinin ise pek karşılığı olmayacağını ileri sürdü.

"Kiralar sene sonuna kadar böyle gider, çok yükselmez"

Sonbaharda kiraların daha da artıp artmayacağı merak konusu. Aşa'ya göre öğrenci hareketinden ötürü bir miktar yükselme olsa da yıl sonuna kadar böyle gider ve çok yükselmez.

"Bir kişi evi tutup, oda oda kiralıyor ya da yanına ev arkadaşı alıyor"

Bazı kiracıların usulsüzlükleri ise son dönemde çok tartışılıyor. Aşa'ya göre bu durum hep vardı ve olmaya devam etti:

Oda kiralama, yanına ev arkadaşı alma ama ev sahibinin onayıyla yapılıyordu. Bir kişi evi tutup, oda oda kiralıyor ya da yanına ev arkadaşı alıyor. Ama bunu ev sahibinin onayı olmadan yapmak, direkt tahliye sebebidir. Yüksek kirayı kabullenen biri, ancak yanına birini alabilirse bunu ödeyebileceğini belirterek ev sahibinin onayını alıyor. Almadan yapıyorsa ve durum fark ediliyorsa, dediğim gibi bu bir tahliye sebebi olarak kabul ediliyor."

"Yabancılara satış emsal yükseltti ama satış adedi olarak etkilemedi"

Yabancılara konut satışı ve belli bir meblağ karşılığı vatandaşlık satılması da tepki çeken bir durum. Yabancılara satışın emlak piyasasını nasıl etkilediğini de sorduğumuz Aşa, "Olumsuz etkisi emsal yükseltmede yaşandı yani değer olarak etkiledi ama satış adedi olarak etkilemedi" yorumunu yaptı.

Fotoğraf: AA

“Ucuza kirada oturan bazı kişiler, evleri boşaltmayıp başkalarına kiralıyor”

Gayrimenkul ve Yatırım Danışmanı Mert Başaran da enflasyonun yüzde 100-200'lerde olduğu bir dönemde kira artışının yüzde 25'le sınırlandırılmasını mantık dışı buluyor.

Gerçekten zor durumda olanların yanı sıra bu durumu kullanan art niyetli kiracıların varlığına dikkati çeken Başaran, "Zengin olup villada, yalıda kirada yaşayanlar da var. 100 bine oturacağı evde 30 bin liraya oturup, vermesi gereken farkı gezmeye, alışverişe harcayanlar var. Bu durumu kullanıyorlar" şeklinde konuşarak, kira artışlarının bölgeye ve eve göre değişmesi gerektiğini savundu. 

"Kiracılı ev ile kiracısız ev arasında yüzde 20'lik fiyat farklı oluştu"

Mert Başaran'a göre mevcut sistemin devam etmesi halinde bireylerin uzun vadede ev alma talebi düşecek.

Kiracılı ev almak isteyenlerin azaldığını, kiracılı ev ile kiracısız ev arasında yüzde 20'lik fiyat farklı oluştuğunu aktaran Başaran, "Kiracısız 5 milyona ev varsa, kiracı varsa 4 milyona ancak satabiliyor. Bazı yerlerde kiralar çok ucuz kaldığından, içinde kiracısı olsun istenmiyor" şeklinde konuştu.

Mert Başaran / Fotoğraf: Twitter Mert Başaran Inv. 

"Evi kullanmayacak olanlar bile düşük kiradaysa evi boşaltmıyor"

Günlük ev kiralama uygulaması Airbnb'yi kullananlardaki artışa da dikkati çeken Başaran, kiralar çok ucuzken kiracı olanların, şimdilerde evi kullanmasalar bile boşaltmadıklarını ifade etti.

"Kontratta yok, yasal değil ama Airbnb yapanlar çoğaldı"

Bazı kiracıların arkadaşı, ailesi ya da akrabası gelir diye evden çıkmadığına, kimilerinin ise Airbnb üzerinden yüksek fiyatla kiralama yoluyla para kazandığına değinen Başaran, yasal açıkların bu kişilerce suiistimal edildiğine dikkati çekti.

"Nasılsa davalar 2- 3 yıl sürüyor, o sürede ev sahibi beni çıkartamaz, ben de para kazanırım" diye düşünenlerin bulunduğunu aktaran Mert Başaran, bu durumun da kiralık ev bulmayı zorlaştırdığını kaydetti.

Bakırköy'de 15 bin TL edecek evde 2 bin TL'ye oturan kiracının bulunduğunu ve bu kişinin başkalarına alt kiralama yaptığına dikkati çeken Başaran, bu durum yasal olmasa da talep gördüğü uyarısını yaparak, hukuki düzenlemenin şart olduğunu savundu.

"Boş eve vergi, kiraları frenlemede gerçekçi değil"

Başaran'a göre eylül ayında başlayacak zorunlu arabuluculuk sistemi çok faydalı olmasa da en azından bir rahatlama sağlar. 

'Boş eve vergi' hamlesinin ise hiçbir karşılığı olmaz. Bu hamlenin kiraları frenlemeyeceğini savunan Başaran, "Ayda yılda 2-3 kez bile olsa evine gelen, Airbnb'ye verenler olacak. Bu durumu nasıl kontrol edeceksiniz? Piyasayı frenlemenin yolu daha çok konut yapmak, arzı artırmaktan geçer" şeklinde konuştu.

"İstanbul; Arap, Katarlı, Rus, Avrupalı ya da Türk zenginlerinin oturduğu bir yer olacak"

Son olarak İstanbul'un merkezinin uzun vadede Londra'daki Knightsbridge ya da New York'taki Manhattan gibi, kaymak tabakanın yaşadığı bir yer haline geleceğini ifade eden Başaran, "İstanbul; Arap, Rus, Avrupalı, Katarlı ya da Türk zenginlerin oturduğu bir yer olacak. Türklerin İstanbul'da yaşaması daha da zorlaşacak, sadece zenginler kalabilecek. Zaten İstanbul'dan başka şehirlere yerleşimi teşvik etmeye çalışıyorlar. Memleketine gidenlere destek çağrısı konuşuluyor. İstanbul, ileride sıradan vatandaşın oturamadığı bir şehir olacak" yorumunu yaptı.