Türkiye'de bir insanın iş hayatına atılmasından yaklaşık altı ay sonra kurmaya başladığı "emekli olunca bir sahil kasabasına yerleşeceğim" hayali, pandemi nedeniyle bir miktar erkene çekildi. Ki bu durum, kendini en iyi arsa ve arazi taleplerinde gösterdi.
Teknoloji odaklı gayrimenkul değerleme platformu Endeksa.com'un kasımda açıkladığı verilerine göre Türkiye genelinde konut imarlı arsa fiyatları son bir yılda yüzde 21, arazi fiyatları ise yüzde 25 seviyesinde artış gösterdi.
Türkiye genelinde arsa metrekare satış fiyatı 548 TL; tarla, bağ, bahçelerin metrekare satış fiyatı ise 45 lira oldu.
MÜSİAD ve Yıldız Teknik Üniversitesi işbirliğiyle kurulan Gayrimenkul Borsası AŞ.'ye (GABORAS) göre ise Türkiye çapında geçen yılın haziran, temmuz ve ağustos aylarında 46 milyar liralık arsa satışı yapılırken, bu yıl aynı dönemde satışlar, 89 milyar liraya ulaştı. Sadece Haziran-Ağustos 2020 döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre arazi talepleri ortalama yüzde 83 yükseldi.
Bunca alınan arazi üzerine kurulacak "hayallerdeki ev" ise yalnızca betonarme yapılar olmadı.
Zira bambaşka bir yere evrilen sektör, daha hızlı inşa edilen, daha az maliyetli, depremde daha güvenli olabilecek bir alternatif daha sunuyor: Prefabrik evler.
Prefabrikler artık sadece bir "deprem kulübesi" değil
Türkiye'nin genellikle depremler ile bildiği, tanıdığı prefabrik evler, artık pek çok insan için hayallerdeki, bahçeli, iki ya da üç katlı, ahşap ya da taş görünümlü ev.
Independent Türkçe'nin konuştuğu sektör temsilcilerinin aktardığına göre geçen yıla göre talebin üç kat arttığı prefabrik evlerin fiyatı metrekaresine ve bulunduğu şehre göre değişiklik gösteriyor. Örneğin, 70 metrekare 2+1 bir prefabrik evin fiyatı yaklaşık 70 bin liradan başlıyor. Parke, fayans, mutfak dolabı, dış cephesinde talep edilen kaplamaya göre bu fiyat artabiliyor.
Emlak sitelerine bakıldığında ise bir bahçe ya da çiftlik üzerine kurulmuş, su-kanalizasyon gibi altyapısı tamamlanmış, dolap, parke gibi detayları bitirilmiş 2+1 evlerin fiyatı 250 bin liradan başlayıp 1 milyon liraya kadar çıkıyor. Bu fiyatlara genellikle arazinin fiyatı da eklenmiş oluyor.
Betonarmenin sonu mu?
Prefabrik evlerin en büyük dezavantajları kullanılan malzemenin kalitesiz olması durumunda su basma tehlikesi, kötü ısı izolasyonu, rüzgâra dayanıklılık problemleri ile karşı karşıya kalmak. Su basmanın eğiminin yanlış olması, prefabrik evin duvarlarının birleştirilmesinde yapılan hatalar da diğer teknik olumsuzluklar.
Ancak doğru malzemeler kullanan, konusunda uzman kişilerle çalışıldığında prefabrik evlerin izolasyonunun pek çok betonarme yapıdan daha iyi olduğu da bir gerçek.
Bu yapıların depreme dayanıklılığı, şehir değiştirmek istenildiğinde istenilen yere taşınabilir olması, uygun maliyete, kısa sürede teslim alınabilmesi gibi avantajlar arasında.
"Prefabrik talebini en fazla toplu yaşanan felaketler etkiliyor"
Prefabrik ev sahibi olurken çalışılacak firmanın üretici olup olmadığına bakılması gerektiğini söyleyen İdeal Prefabrik Ev'in Satış Müdürü Emre Metin'e göre firma üretici değilse, kaliteli malzemeyi uygun bir fiyata alamayacağından uygun bir fiyata da satamıyor.
Prefabrik evlere talebin geçen seneye göre yüzde 30 ila yüzde 40 arttığını belirten Emre Metin, Independent Türkçe'ye yaptığı açıklamada prefabrik sektörünü en fazla etkileyen faktörlerin toplu yaşanan felaketler olduğunu söyledi.
2018'de başlatılan İmar Barışı sürecinde de talebin bir miktar arttığını söyleyen Metin, yaşanan depremlerin ve pandeminin prefabriğe talebi güçlendirdiğini ifade etti.
İnsanların prefabrik evleri tercih etmelerinin en önemli sebepleri, hız, düşük maliyet, daha iyi ısı-izolasyon, depreme daha dayanıklı olması ve taşınabilmesi. Örneğin Muğla'da bir arsaya ev yaptınız. Bu arsayı sattıktan sonra Muğla'da yaptırdığınız evi Sivas'a taşıyabiliyorsunuz.
Ayrıca köyde yaşam popülerleştikçe gençler de rağbet etmeye başladı. Müşteri kitlemiz için 35-65 yaş arası diyebiliriz.
100 bin liraya her şeyi hazır bir ev
En fazla talebin Ege, Marmara ve Karadeniz gölgelerinden olduğunu söyleyen Emre Metin, yağmurlu bölgeler için farklı malzeme kullanıldığını, kar alan yerlerde ise normalde yüzde 30 eğimli yapılan çatıların yüzde 45 eğimli inşa edildiğini, yağmur oluklarının iptal edildiğini belirtti.
Fiyatların, istenilen projeden, metrekareye kadar pek çok faktörden etkilendiğini söyleyen Metin, "Örneğin 2+1 evlere baktığımızda; 70 metrekare bir ev 65 bin lirayken, 55 metrekare bir ev 58 bin lira. Dış cephe için bizim kullandığımı bir metal-ahşap desenli bir malzeme var. Bu, yüksek maliyetli bir ürün. 100 metrekare bir evde yaklaşık 20-25 bin lira maliyet çıkartıyor. Zira, taş ya da ahşap dış cephe işi biraz ustalık isteyen bir iş" diye konuştu.
Metin'in aktardığına göre bu fiyatlara parke, fayans ve mutfak dolabı dahil değil. Bu detaylar, ilave 65 bin liralık maliyet çıkartabiliyor.
Tuvalet ve ısınma için çözüm ne?
Prefabrik evlerin tuvalet ihtiyacı için kullanılan yöntem genellikle foseptik uygulaması. Tabii bu inşa edilen arazi üzerinde altyapının kurulu olmaması durumunda geçerli.
Isıtma için güneş paneli kullanılan evlerde kış için çözüm ise, elektrikli ısıtıcılar, klima, tercihe göre soba da olabiliyor.
Prefabrik evler için de ruhsat izni lazım
Prefabrik evlerde en fazla yanlış bilinen bilgi ise "imara ihtiyacı olmadığı". Aksine prefabrik evler, betonarme evler gibi imar izni ve ruhsat istiyor.
Başvuru dilekçesi, tapu belgesi, mimarlar odası onaylı mimari proje ve sicil belgesi, elektrik ve sıhhi tesisat projesi, zemin etüt raporu, belediyeden alınacak imar durum belgesi gibi onlarca evrak, konteyner ev ruhsatı alabilmek için gerekli.
"Tekerlekli ev" ruhsat izinsiz ama maliyetli
Türkiye'de özellikle sahil kenarlarında yaşanan imar izni alma sorununa ise prefabrik dünyasında "mobil ev" ile çözüm bulunulmuş.
Kocaeli merkezli İdeal Prefabrik'in Satış Müdürü Emre Metin, imarsız bir alanda tekerlekli yapıların kullanılabildiğini söylüyor.
Ancak bu alternatifin tercih edilmesi durumunda ise sabit bir beton, parka masrafı olmayan sabit bir projenin kabul edilmesi ve biraz daha maliyete katlanılması gerekiyor.
Sadece römork ruhsatının 40 bin lirayı bulduğunu söyleyen Metin, "Römorklu, ruhsatlı bir tekerlekli 20 metrekare bir ev, 90 bin liradan başlıyor" dedi.
"'İmar sorununu çözeceğim, tapularınızı vereceğim' diyen belediye başkanlığını alır"
"Şehirden kaçıp sahile yerleşmek lazım" cümlesindeki sahil bölgesinde bu sektörün ne durumda olduğunu sorduğumuz Arife Muslu Karahan, Muğla Köyceğiz merkezli Yuvam Prefabrik'in sahibi.
Söze ilk olarak yukarıda bahsettiğimiz imar sorununu anlatarak başlıyor Karahan:
Muğla'daki en büyük sıkıntı birçok yerde imar olmaması. İmar izni alamayan kişiler, kaçak prefabrik ev yaptırıyorlar. Ruhsatlı yaptırmak isterler ama imar yok. Sonra imar barışı geliyor. İmarın olmadığı yerde imar barışı olur mu?
Birisi çıksa "Ben bu bölgenin imar sorununu çözeceğim, tapularınızı vereceğim" dese belediye başkanlığını alır. Araziler, Osmanlı tapusu çıkıyor, ağaların yeri oluyor, 2B zeytinlik oluyor, çivi çakılmıyor…
Arsa vasfında olanlarda imar hakkınız oluyor. Örneğin 1000 metrekareye 300 metrekare yer yapabiliyorsunuz. Ama tarlaya verilmiyor. Misal kişinin, 35 dönüm yeri var. Yalnızca 5 dönüme '75 metrekare bir yer yapılabilir' deniyor.Ruhsat masrafı 40-50 bin liradan başlıyor. Bu rakam, 5-6 bine çekilse kaçağın önüne geçilebilir.
"İnanılmaz bir yoğunluk var, talep yüzde 120 arttı"
En fazla göçü İstanbul ve Ankara'dan aldıklarını, İzmir depremi sonrası bu şehirden de gelenlerin olduğunu söyleyen Arife Muslu Karahan, inanılmaz bir yoğunluk içerisinde olduklarını ve talebin bu yıl yüzde 120 arttığını söylüyor.
Karahan'a göre bu güçlü talebin iki önemli gerekçesi, prefabrik evlerin depreme dayanıklı olmaları ve 1,5-2 ay gibi bir sürede tamamlanması.
Daha çok çelik konstrüksiyon kullandıklarını söyleyen Karahan, 70 metrekare 2+1 evin anahtar teslim fiyatını 100 bin lira olarak açıklıyor. Bu fiyatın içerisinde dış cephede kullanılacak farklı malzeme ve ısı/ses yalıtımı da var.
Çelik evlerin kurulumu, prefabrik evlere göre daha uzun sürebiliyor ve daha maliyetli olabiliyor. Prefabrik konutlarda duvar panelleri, pencere gibi tüm yapı elemanları ile bağlantı noktaları kurulacakları yerlere demonte şekilde getirilip orada birleştiriliyor. Çelik evler ise işe, çelik karkaslar monte edilerek başlanıyor. Sonrasında dış kaplama işi başlıyor.
"Prefabrikteki ‘baraka' algısı yıkılıyor"
Üç yıl önce bu sektöre girdiğini anlatan 26 yaşındaki girişimci, bugüne kadar 450 ev yaptıklarını ve hiçbir şekilde yalıtımla ilgili şikayet almadıklarını söylüyor.
Muğla haricinde Antalya ve Denizli'ye de iş yaptıklarını söyleyen Karahan'a göre bugüne kadar insanların betonarmeyi tercih edip, prefabrike yanaşmamasının nedeni prefabrik konular üzerindeki algı.
Sanki kaçak bir yapıymış gibi düşünülmesi, "baraka" muamelesi görmesi gibi algıların artık yıkıldığını söyleyen Karahan, sektörün kendini çok yenilediğini, yeni firmalar açıldıkça insanların ilgisinin arttığını, bu ilgi arttıkça diğer insanların da bunu duyarak talep göstermeye başladığını belirtiyor.
"Betonarmenin bir kirişinin ağırlığı, bir prefabrik kadar"
"100 metrekare bir ev 3,5 ton ağırlığında. Bir betonarmenin bir kirişinin ağırlığı o kadar" diyen Karahan, bu evleri eskiden gelir durumu düşük kişilerin tercih ettiğini son dönemde en fazla müşterisinin ise üniversite hocaları olduğunu söylüyor.
Karahan, "Üniversitede görev yapanlar konuyla ilgili daha bilgiler ancak yıllardır aynı evde yaşayan yaşlık birini betonarmeden vazgeçirmek zor" diyor. Karahan'ın şirketinin de müşteri profili 30 ile 50 yaş aralığında.
"Tarım arazileri üzerine hobi bahçesi yapılması yasağı, talebi etkiledi"
Sahil kenarından uzaklaşıp biraz daha iç kesimlere yöneldiğimizde Independent Türkçe'nin sorularına, Ankara merkezli Ankavilla Prefabrik Çelik Yapı'nın sahibi Erdal Çaşka yanıt veriyor.
Pandemi döneminde şubat ve marttan sonra talebin bir hayli arttığını, kışa girilmesiyle ilgili bir miktar yavaşladığını söyleyen Çaşka'ya göre, prefabrik evlere talep geçen yıla göre yüzde 50 arttı. Talebin gerilemesinde son çıkan yasa da etkili oldu.
Zira, 4 Kasım 2020'de yürürlüğe giren 7255 Sayılı Gıda, Tarım ve Orman Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanun, tarım arazilerine üzerine kurulu hobi bahçeleri veya başka amaçlarla tarım arazilerinin amaç dışı kullanımını yasaklıyor. Bu plân veya projelere aykırı hareket edilmesi halinde sorumlulara; 1000 liradan az olmamak kaydıyla, bozulan arazinin her metrekaresi için 10 lira idarî para cezası uygulanacak. Arazinin bütünlüğünün bozulmasına ve amacı dışında kullanılmasına sebebiyet verenlere 1 yıldan 3 yıla kadar hapis de cezalar arasında.
"Altyapısı ve beton hariç 90 bin liradan başlıyor"
"Prefabrik evlerin en güzel yanı, hayalinizdeki projeyi hayata geçirebilmeniz" diyen Çaşka da ısı ve ses yalıtımının betonarmeden iyi olduğunu ifade ediyor ve kışın sıcak, yazın serin olduğunu söylüyor.
En fazla Ankara'dan talep aldıklarını söyleyen Erdal Çaşka, Artvin Hopa'dan, Marmaris'e, Tekirdağ Saray'a kadar hizmet götürdüklerini söylüyor. Haliyle talep şehir dışından geldikçe nakliye ve konaklama masrafları da ekleniyor.
Çaşka'nın açıklamasına göre 2+1 bir konutun fiyatı, altyapısı ve beton kısmı hariç 90 bin liradan başlıyor ve büyüklüğe bağlı değişiyor. Beton kısmından kasıt ise prefabrik konutun temeli.
Dış kaplama taş görünümünde tercih edildiğinde 15 ila 20 bin, ahşap görünüm istendiğinde 7 ila 8 bin lira ek maliyete katlanılmak zorunda.
Yaş aralığının çok değişken olduğunu belirten Çaşka, müşterilerinin gerekçelerinin de değiştiğini söylüyor. Çalışan kesim biraz daha hafta sonu vakit geçirmek için bir yer ararken, yaşlı kesim hafta sonu ya da sürekli oturmak için bir yer arayışında.
Karadeniz'de çatılar daha dik, yalıtımlar bir kat daha fazla olabiliyor
Yağmurun ve karın yoğun görüldüğü Karadeniz bölgesine geçtiğimizde ise Trabzon merkezli 2A Prefabrik Yapı'nın sahibi Nevraz Altın, o bölgedeki prefabrik inşasında görülen farklılıkları şu şekilde açıklıyor:
Statik olarak bakıldığında İzmir ya da Bursa'ya kurulan bir binayla bizim prefabrik evlerimizin çelik malzemesi, galvaniz kaplaması ya da duvar malzemesinde çok fazla fark yok. Bizim burada en çok dikkat ettiğimiz çatı. Çünkü ağır yükü çatı çekiyor.
Akdeniz bölgesinde yüzde 18 eğimli bir çatı yapabilirsiniz. Ama Karadeniz'de en az yüzde 35 olmalı. Akdeniz'de 0,8 mm bir galvaniz saç kullanılabilirken, biz 1,2 mm'nin aşağısına düşmemeye çalışırız.
Rize'nin Ovit yaylasına 4-4,5 metre kar yağar. O kara dayanabilmesi için 1,2 mm kalınlığında saç kullanırız ve çatıyı dikleştiririz. Yağmur oluğu yaylalarda kullanılmaz çünkü kardan kırılır.
Betonarmelerde kullanılan standart 13'lük tuğladan iki adet yan yana koyarsanız prefabrik duvarın ısı yalıtımına eş değerdir. Genelde çoğu yerde işe yarar ancak yaylalara çıkıyorsanız yetmeyebilir. Böyle bir durumda betonarmeden de bildiğimiz mantolama işleminin aynısı prefabrik konutun da dışına yapılır. Veya prefabrikte kullanılan klasik duvar malzeme betopandan bir kat daha kullanılabilir.Burada duvar yalıtımdan ziyade, eksik olan çatı yalıtımıdır. Genelde tek şilte kullanılır. Biz onu iki katına çıkarıyoruz. Çünkü yaylalar, ciddi anlamda çok sıcak olur. Saç yapı olan çatı, yazın yaylada çok güneş alır. Bu nedenle yalıtımın güçlendirilmesi lazım.
"Baba ocağında ev sahibi olmak istiyorlar"
Giresun'dan Artvin'e kadar olan bölge için talepte artışın en az yüzde 35'lerde olduğunu söyleyen Nevraz Altın, bölgenin geneline bakıldığında ortalama yüzde 50'lik bir talep yükselişi olduğunu söyledi.
Karadeniz'in müşterisi genellikle baba ocağına ev yapmak isteyen ancak bölge dışında yaşayan Karadenizliler.
İl bazında bakıldığında en yüksek talep Trabzon-Rize hattından gelirken, Karadeniz dışından olan birinin bu bölgeye talebi yüzde 10'a ulaşmıyor.
Altın'ın aktardığına göre 40-50 arası olan müşteri portföyü de emekliliği beklemiyor:
Bu işlerle uğraşacaklar babalarımızdan sonra gelen kuşak. O kuşakta da yaş grubu genç sayılır ancak ana tema, "Baba toprağında bir evimiz olsun".
Burada doğan ancak büyükşehirlerde yaşayanlar, memleketlerine geri dönüp, hiç değilse yılda bir kez yaşayacakları bir yer istiyorlar.
Belli bir para kazanmış oluyorlar ya da nakitleri yoksa borçlanıyorlar. Örneğin, eğitimi için Ankara'ya gitmiş, orada evlenip bir hayat kurmuş bir müşterimiz vardı 38 yaşında. Babası vefat ettikten sonra eski evi yıkıp yenisini yapmak istemişti.
Maliyetler artınca prefabrik fiyatları da en az 10 bin lira arttı
Prefabrik sezonunun martta başlayıp ekimde bittiğini hatırlatan Altın, fiyatlarda ekim sonrası bir artış olduğunu aktardı.
Mevcut durumdu 60-65 metrekare bir prefabrik konut, (metrekaresi 1000 liradan) yaklaşık 60-65 bin liraya satılıyor. Nevraz Altın'ın dediğine göre bu fiyat, üç ay önce 55 bin lira seviyesindeydi ve sezonda yansıtılmayan maliyet artışı, ekim sonrası yansıtılmak durumunda kaldı:
Sezon başında tüm üretim hattı hazırlanır, stoklanır. Sezona girdiğimiz zaman fiyatlarla çok fazla oynayamayız. Özellikle Karadeniz'de sezon içinde fiyata bugün başka bir şey söyleyip, iki gün sonra başka bir şey söylersek bizi buradan silerler. Yaklaşık yüzde 20 zam getirmek zorunda kaldık. Zira, mevcut koşullarda bir prefabrik evi 60 bin liradan aşağı yaptıramazsınız.
Türkiye genelinde olduğu gibi şap, laminant, kalebodur gibi zemin ya da duvar kaplama sayılabilecek detaylar bu fiyata dahil değil. Ancak istenirse zeminden-çatıya anahtar teslim projeler de yapılabiliyor. Fiyatlar da ona göre yükseliyor.
"Burada imarla ilgili durum, tabiri caizse biraz daha ‘umursamaz'"
Nevraz Altın, imar sorununun Karadeniz'de de mevcut olduğunu, tapunun kişinin üzerine olma zorunluluğu bulunduğunu not düşerek şunları söyledi:
İmar iznini 2,5-3 yıl öncesine kadar kimse umursamıyordu. Şimdi aktif bir imar izni almak zorundalar. Ama mesela İzmir'le, Bursa'yla kıyaslayacak olursak burada imarla ilgili durum, tabiri caizse biraz daha "umursamaz". Çünkü bu yapıların yaklaşık yüzde 70'ini köy ve yaylaya yapıyoruz. Buralarda özel bir şikayet olmadığında çok sıkıntı olmuyor. Ama biz imar konusun azami seviyede dikkat gösteriyoruz. Örneğin kendi tapusu olmayan kimseye ev yapmıyoruz.
Bir prefabrik konutun ömrü ne kadar?
Prefabrik evlerle ilgili merak edilen konulardan biri de ömrünün ne kadar süreceği.
11 yıldır sektörde olan Nevraz Altın, bu soruya "Prefabrik evlerin laboratuvar test ömrü 70 yıl. Ama bu sektör, Türkiye'de 36'ncı yılında. İlk prefabriğin kurulmasından bu yana çok gelişti sektör. Elinize balyoz alıp vurup kırmadığınız sürece deforme olabilecek bir yapısı yok. Kar, su, dış koşullardan etkilemiyor. Ne kadar süre ömrü olduğunu teknik şartnamede de yazıyoruz" yanıtını veriyor.
Kocaeli merkezli, sektörde yaklaşık 20 yıldır hizmet veren Villa Yapı Mühendislik'in İnşaat Mühendisi Gökhan Koçkesen, bu soruya "Bu yapıların ömürleri, yapılarda kullanılan malzemenin kalitesine göre farklılık gösterebiliyor. Prefabrik evlerin ömrü, ortalama 50 yıl. Ancak alınan birçok elektronik üründe garanti süresi 2-3 yıl olmasına rağmen, kullanım süresi çok daha fazla olabiliyor. Prefabrik de bunun gibi. Kitapta yazan garanti süresi 50 yıl olmasına rağmen, kullanım ömrü 100 yıl civarında" yanıtını veriyor.
"3-4 yıl sonranın hayali, 1-2 aya çekilmiş durumda"
Independent Türkçe'ye konuşan Vila Prefabrik Tasarım ve Geliştirme Müdürü Onur Bayraktar ise depremler ve pandemi sonrası hem konut hem sahra hastaneleri için ciddi bir talep artışının olduğunu söylüyor.
Talebin olması gerekenden üç kat daha fazla arttığını söyleyen Bayraktar, "Ev sahibi olmak vatandaşın, 3-4 yıl sonraki hayaliydi. Ancak pandemide bir apartman dairesinde dört duvar arasında uzun süre kalınınca bu hayal öne, hatta 1-2 aya çekilmiş durumda" diyor.
Prefabriklere talep ise en fazla İstanbul'dan. Bunu, Ankara, İzmir, Bursa, Samsun gibi şehirler izliyor.
"İstanbul'dan arayanların yüzde 10'u İstanbul içi için düşünüyordur" diyen Bayraktar'a göre İstanbul'daki toprağın kıymetli olduğunu, dolayısıyla 300 metrekare arsası olan birinin prefabrikten önce bir müteahhitle anlaşıp beş katlı bir bina yaptırdığını, 1-2 katını da kendisine aldığını anlatıyor.
"20 yaşında evli bir çifte de ev sattık"
Bayraktar'ın aktardığına göre bir prefabrik konutun kaba inşaat teslimi 40 ila 45 bin liradan başlıyor. Ancak zemin betonu, parke, fayans, mutfak dolabı, belediyeye ödenecek ruhsat da eklenince ilave masraflar 30 bin liradan başlıyor. Sadece İstanbul'da ruhsat bedeli 25-30 bin liralarda.
Prefabrikleri "İzolasyonları güçlü, iklim koşullarına göre ekstra güçlendirmeye açık yapılar" olarak tanımlayan Bayraktar da bu yapılar üzerindeki "kulübe" algısının kırıldığını söyleyerek orta yaş üzerinin yoğun talep gösterdiğini söylüyor.
Geçtiğimiz günlerde, İstanbul'da yaşayan 20 yaşında yeni evli bir çifte Çanakkale'de kurulacak ev sattıklarını söyleyen Bayraktar, "Emekliliğini alıp gitmek isteyen de çok" ifadelerini kullanıyor.
© The Independentturkish
