Geri ödemenin iki yıl süreceği söyleniyor ama garantisi yok. Şirketin sene sonunda iflas etmesinden endişe duyuyorum.

Çin'in en büyük üç gayrimenkul şirketi arasındaki Evergrande için çalışan ve akrabalarıyla birlikte şirkete 160 bin dolardan fazla yatırım yapan Wang, The Guardian'a verdiği röportajda söylüyor bunları. 

Evergande'nin Shenzhen kentindeki genel merkezi önünde toplanan eylemcilerden biri Wang. 

Şirketin batacağı yönündeki iddialar üzerine bir an önce parasını geri almak istiyor. 

Evergrande'nin durumu bir tek Wang'i değil şu sıralar tüm finansal piyasaları endişelendiriyor. 

Zira, son yıllarda hızla büyüyen, bu büyümenin çoğunu inşaata borçlu olan Çin'de başlayacak bir krizin domino etkisi yaratmasından korkuluyor. 

Borçlarını ödeyemeyen Evergande Group'un, 2008 Finansal Krizi'nin baş aktörlerinden ABD'li yatırım bankası Lehman Brothers ile aynı kaderi yaşayıp yaşamayacağı konuşulmaya başladı bile. 

1. Evergrande Group nedir? 

Tüm dünyada en büyük gelire sahip 500 kurumun listelendiği Fortune 500 şirketi arasında 122'nci sırada yer alan Evergrande, 1996'da Çin'in güneyindeki Guangzhou'da kuruldu. 

Gayrimenkulün yanı sıra sağlık, elektrikli araç, maden suyu, internet ve medya prodüksiyonu gibi alanlarda da faaliyet gösteren şirket, Guangzhou Futbol Kulübü'nün de sahibi. 
 

Şirketin internet sitesinde yer alan bilgilere göre Evergrande Group'un elinde tuttuğu varlığın değeri 355 milyar doların üzerinde. 

Her yıl yaklaşık 3,8 milyondan fazla kişiye istihdam sağlayan Evergrande Group'un emlak kanadı Evergrande Real Estate'in Çin'in 280 şehrinde yürüttüğü 1300 projesi var. 

Şirketin 2020'de 30,1 milyar yuan (4,7 milyar dolar) olan kârı, 2018'de 78,32 milyar yuandı. (11,6 milyar dolar). 

2. Evergrande'nin sorunu nedir?

Bir dönem Çin'in en büyük gayrimenkul şirketi olan Evergrande, bugün bu sektörde dünyanın en yüksek borca sahip firması. 

Şirketin yaklaşık 2 trilyon yuan (305 milyar dolar) borcu bulunuyor. Bu miktar, neredeyse Portekiz'in kamu borcu kadar. 

Herhangi bir yerden fon almazsa Evergrande'nin projelerini bitirmesi de tedarikçilerinin parasını ödemesi de mümkün görünmüyor. Şirket için iflas, satışa çıkarma ya da kurtarma paketi hazırlama seçeneklerinin hepsi masada. 
 

Son olarak Çin'in Konut ve Kalkınma Bakanlığı'ndan 15 Eylül'de yapılan açıklamada Evergrande'nin büyük bankalara yapacağı, 20 Eylül'de vadesi gelen kredi faiz ödemelerini gerçekleştiremeyeceği belirtildi. 

Bu açıklamanın ardından uluslararası kredi kuruluşu S&P, Evergrande'nin notunu CC'ye indirdi. Benzer şekilde diğer bir derecelendirme kuruluşu Fitch de 8 Eylül'de yaptığı açıklamada şirketin döviz kredi notunu CCC+'dan CC'ye düşürdü. 

Evergrande Group'un Hong Kong'da işlem gören hisseleri son bir yılda yüzde 85 değer kaybetti. Ekim 2020'de 20 Hong Kong Doları'ndan işlem gören hisseler, 2,50 dolar seviyesine kadar gerilemiş durumda. 
 

3. Evergrande'den ne açıklama yapıldı?

Evergrande yönetimi 13 Eylül'de bir açıklama yaparak iflas ettikleri yönündeki iddiaları yalanlanmıştı. 

Bazı zorluklar yaşandığını kabul eden şirket, normal faaliyetlerini sürdürmek ve müşterilerinin haklarını korumak için gereken her şeyi yaptıklarını vurgulamıştı. 

Çinli gayrimenkul devinden bir gün sonra bir yazılı açıklama daha geldi. 
 

Evergrande Group Yönetim Kurulu Başkanı Hui Ka Yan imzasıyla yayınlanan açıklamada şu ifadeler yer aldı: 

Normal şartlar altında Çin'de eylül ayı, gayrimenkul satış sözleşmelerinin rekor kırdığı bir dönemdir. 

Ancak Evergrande ile ilgili medyada çıkan haberler, grubumuzun potansiyel satışlarına olan güvene gölge düşürdü. 

Şirketimiz eylül satışlarında düşüşün, dolayısıyla nakit birikimindeki bozulmanın ve nakit akışı üzerindeki baskının devam edeceğini öngörmektedir. 

Grubun karşı karşıya olduğu likidite problemini çözmek için Evergrande'nin sahip olduğu varlıkların satışıyla ilgili potansiyel yatırımcılarla görüşmeler devam etmektedir. Ancak 31 Ağustos'tan bu yana esaslı bir gelişme kaydedilmemiştir. 

Evergrande'den yapılan açıklamaya göre Hong Kong'ta yer alan şirketin "China Evergrande Centre" adlı merkezi de satılması planlananlar arasında. 

4. Neden bu sorun yaşanıyor?

2013'ten bu yana Çin Devlet Başkanlığı koltuğunda oturan Xi Jinping (Şi Cinping), 2017'de gerçekleşen 19. Çin Komünist Partisi Olağan Kongresi'nde yaptığı konuşmada ülkesinin karşı karşıya olduğu üç zorlu savaş olduğunu söylemişti. 

- Yoksulluğu azaltmak

- Çevre kirliliğini kontrol altına almak

- Finansal riskleri engellemek

Aynı kongrede tarihe geçen "Evler yaşamak içindir, spekülasyon için değil" açıklamasını da yapan Xi, ev kiralamayı da ev satın almak kadar önemli bir hale getirecek, bütçeye uygun kanalların oluşturulacağı bir sistem kuracaklarının da sözünü vermişti. 

O kongrede "2020'ye kadar ılımlı seviyede refah bir toplum oluşturma" hedeflenmişti ancak yıl oldu 2021 ve Çin finansal piyasaları, tarihinin en ciddi sınavı ile karşı karşıya: Emlak balonu 
 

Son 15 yılda ev fiyatlarının altı katına çıkmasının, Shenzhen gibi şehirlerin Londra'dan bile daha pahalı hale gelmesinin ardından Çin hükümeti, Ağustos 2020'de bir dizi önlem açıkladı. 

"Üç kırmızı çizgi" denilen bu önlem paketi kapsamında şirketlerin, belli bir finansal oranı tutturamamaları durumunda borçlanma imkanları kesiliyor. Buna göre şirketlerin;

- Borçlarının varlıklarına oranı yüzde 70'ten az olmalı

- Borcunun öz sermayeye oranı yüzde 100'den az olmalı

- Nakdinin kısa vadeli borca oranı 1'den fazla olmalı 

Eğer gayrimenkul şirketleri bu şartların tamamını karşılarsa borçlanmalarını sonraki sene yüzde 15'e kadar artırabiliyorlar. Eğer şartlardan ikisi karşılanırsa bu oran yüzde 10'a düşüyor. "Üç kırmızı çizgi"den biri karşılanıyorsa borçlanma imkanı da yüzde 5 oluyor. 

Evergrande gibi şartları karşılayamayanların borçlanmasına izin verilmiyor. 

2016 yılında Çin'in emlak piyasası ekonomideki toplam finansmanın yüzde 40'ının sahibiydi. 

Yeni düzenlemeyle birlikte bankaların gayrimenkul firmalarına vereceği krediler de ev satın alacaklara sağlanan mortgage kredileri de kesintiye uğramış oldu. Böylece büyük şirketler için de likidite sıkıntısı başladı. 

Yılın ilk çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre emlak piyasası için sağlanan krediler yüzde 4 artış göstermiş olsa da bu artış bir önceki senenin yüzde 10 altında. 

5. Kim zarar gördü?

Bağımsız ekonomik araştırma şirketi Capital Economics'in 9 Eylül'de yayımladığı rapora göre haziran sonu itibarıyla Evergrande'nin elinde "tamamlama sözü" verdiği 1,4 milyon konut var. Bu, yaklaşık 10 milyon insanın Evergrande'den bir açıklama beklediği anlamına geliyor. 

Şirkette parası olan yüzlerce insan, 12 Eylül Pazar gününden bu yana Evergrande'nin Shenzen'deki merkez binası önünde eylem düzenliyor. 
 

"Paramızı geri ver" sloganlarının atıldığı protestoların ikinci gününde Evergrande'nin Varlık Yönetimi Birimi Genel Müdürü Du Jiang, mağdurların paralarını geri alması için oluşturulan üç aşamalı planı açıkladı. 

Protestoların gerçekleştiği alanda yapılan açıklamaya göre şirkete 100 bin yuandan az yatırımı olanların parasının tamamı ödenecek, 100 bin yuan yatıranlar ise paralarının yarısını alabilecek. 

Evergrande'de 100 bin yuandan fazla parası olanlar için ise 2 ila 4 yılda geri ödeme öngörülüyor. Yatırımcılar ise bu teklifi kabul etmiyor. 
 

Protestoların olduğu geceyi şirketin lobisinde geçiren Du Jiang'ın bir ara, yorgunluktan yere çöktüğü de Reuters kameralarına yansıdı. 

Bunun yanı sıra şayet tedarikçilerin parası ödenmezse, Evergrande'nin başarısızlığı, diğer sektörlere de yansıyabilir. 

S&P Global Ratings'in açıklamasına göre Çinli emlak devi, tedarikçiler ve alt yüklenicilere ödemeleri konut gibi mülklerle yapmayı teklif edebilir. 

Konuyla ilgili ağustosta bir rapor yayımlayan S&P, Evergrande'nin gelecek 12 ayda 37,1 milyar dolar fatura ve ticari senet ödemesi bulunduğunu söyledi.  

6. Başka yerlere sıçrar mı?

Evegrande'nin yükümlülüklerinin 128 banka ve 121 bankacılık dışı kuruluşa yayıldığı ifade ediliyor. 

Ancak resmi verilere göre Çin'in ticari bankalarının batık kredi oranları son çeyrekte yüzde 1,76 ile "yönetilebilir" bir seviyedeydi. Bunun yanı sıra ABD'ye kıyasla Çin, finansal sistemi üzerinde çok daha fazla kontrole sahip bir ülke. 
 

IG Group'un analistlerinden Alexandre Baradez, AFP'ye verdiği röportajda, Evergrande'nin bir Lehman Brothers olayına dönüşmesinin piyasa için sürpriz olmayacağını söyledi. 

"Lehman bir şoktu. İyi derecelendirilen bir banka bir gecede yok oldu. Evergrande için ise piyasa hazırlığını yaptı" diyen Baradez, "Küresel finansal sistem bozulmaya karşı güvende olsa bile Evergrande'nin çabasının Çin ötesine yansıması olabilir" ifadelerini kullandı ve ekledi: 
 

Banka'nın yabancı müşterilerine borcu görece daha az. Çin vatandaşı olmayan yatırımcılara ödenmesi gereken borç, yaklaşık 7 milyar dolar. Bu, absorbe edilmesi imkansız ya da korkulacak bir miktar değil. 

Ancak elbette ki Amerikalı bir fon Evergrande'ye ait bonoyu aldıysa, karşılamak için başka pozisyonlarını satması gerekecek. Bu da bir domino etkisi yaratacak. 

Evergrande'nin yatırımcıları arasında Allianz, Ashmore, BlackRock gibi firmaların olduğunu hatırlatan Financial Times kurumun borçlarını ödeyememesi durumunda bunun küresel piyasalara da yansıyacağını, pek çok yatırımcının sıkıntılı zamanlarda Çin hükümetinin desteğine güvendiğini aktardı. 

Capital Economics Baş Asya Ekonomisti Mark Williams ise müşterileriyle paylaştığı notta "Finansal piyasaların şu anda alarm vermiyor olması, hiç alarm vermeyecekleri anlamına gelmiyor" dedi. 

Evergrande'nin iş modelinin Çin'in yüksek borç bağımlısı büyüme modelinin bir temsili olduğunu söyleyen DCA Chine-Analyse danışmanlık şirketinin Fransa masası direktörü Jean-François Dufour, France24'e verdiği röportajda şöyle devam etti: 
 

Normal bir piyasa ekonomisinde Evergrande, çok uzun süre önce iflas etmişti. Ancak Çin modeli kapitalizm, özel sektör borcu modelini uzun süre destekledi. 

Kural, şirket ilerliyor gibi göründüğü sürece bankaların kredi vermeye devam etmesi, Çin'in ekonomik büyümesinin her zaman kâr getiriyor gibi gözükmesiydi. 

Ancak bu düşünce şekli Çinli şirketlere 2020'de, gayrisafi yurtiçi hasılanın yüzde 160'ına denk gelen bir borç getirdi. Bu oran ABD'de yüzde 85, Euro bölgesinde yüzde 115. 

7. Kurtarılabilir mi?

Bu soruya bir kesim "Çin'in Lehman Brothers'ı olacak" yanıtını verirken, bazı analistlere göre Evergrande, "batmak için fazla büyük". Ya da İngilizcedeki karşılığıyla "Too big to fail". 

Çin Ulusal İstatistik Bürosu Sözcüsü Fu Linghui, 15 Eylül'de yaptığı açıklamada Evengrande'nin ismini vermeden "bazı büyük gayrimenkul şirketlerinin yaşadığı zorlukların farkında olduklarını" söyledi. 

"Çin emlak piyasası bu yıl istikrarlıydı" diyen Fu, "Ancak son yaşananların tüm sektörün gelişimine olan etkisi incelenmeli" ifadelerini kullandı. 
 

Bloomberg'in konuyla ilgili kaynaklara dayandırdığı haberine göre Çin hükümeti, Evengrande Group'un finansallarını incelemek ve muhtemel bir yeniden yapılandırma için hukukçular ve muhasebe uzmanlarından oluşan bir ekip kurdu. Yeniden yapılandırma prosedürleri üzerine çalışan hukuk firması King & Wood Mallesons ile çalışıldığı bildirildi.

Bunun yanı sıra vilayet yönetimleri ve kamu kurumlarının da yardım eli uzatabileceği konuşulanlar arasında. 

14 Eylül'de yayımlanan habere göre bir dönem Çin'in en zengin insanı da olan, Evergrande kurucus Hui Ka Yan'ın istediği kurtarma paketi Pekin yönetimi tarafından reddedildi. 

Capital Economics'in Çin ekonomisti Julian Evans-Pritchard, temmuz ayında paylaştığı notta Pekin'in bu rüzgârı dindirmek için müdahale edebileceğini söylemişti. 

"Çin yönetimi, umarsız özel şirketleri cezalandırmak ve emlak üzerindeki spekülasyonu gidermek için Evergrande'ye bir kurtarma paketi sunma konusunda isteksiz gibi" diyen Evans-Pritchard, şöyle devam etti: 
 

Ancak şirketin büyüklüğü ve sistemdeki rolü göz önünde bulundurulduğunda, yetkililer, Evergrande'nin temerrüde düşmesi durumunda bir adım atabilir. 

Ancak bu durum, emlak piyasasına yeni finansal şartlar da getirebilir. Diğer emlak firmaları benzer kaderi yaşamamak için çabalasa da inşaat sektörü, projelerine devam ettikçe yara almaya devam edecek. 

Nomura analisti Iris Chen de müşterileriyle paylaştığı notta küçük yatırımcıları korumak için "kontrollü bir çöküş" olması ihtimalinden bahsetti. 

Chen, "Hükümetin Evegrande'ye kurtarma paketi hazırlamak için inisiyatif alacağını düşünmüyoruz. Ancak Evergrande üzerinde baskı kurup, daha sistemli bir temerrüt planı oluşturulacağını düşünmekteyiz" ifadelerine yer verdi. 

Hong Kong merkezli Hang Seng Bank'ın ekonomistlerinden Dan Wang, CNBC'ye verdiği röportajda "Evergrande çok önemli bir gayrimenkul şirketi. Ona bir şey olursa bu, piyasaya verilecek çok kuvvetli bir sinyal olur" dedi. Wang de merkezi hükümet ya da merkez bankası tarafından bazı destek adımlarının atılacağını düşünenlerden. 

"Diğer firmalar, Evergrande'nin bitmeyen projelerini alabilir"

Capital Economics Baş Asya Ekonomisti Mark Williams'a göre ise en muhtemel yeniden yapılandırma planı, diğer gayrimenkul firmalarının Evergrande'in tamamlayamadığı projeleri, belli bir arazi karşılığı satın alması. 

Yatırım bankası Natixis'in kaleme aldığı raporda ise hükümetin, yatırımlarının karşılığını alamayan hanehalkına öncelik vereceğinin tahmin edildiği belirtildi. 
 

Çin Komünist Partisi'nin 2022'deki Olağan Kongre'ye doğru giderken bazı sistematik risklerden kaçınacağını söyleyen Natixis analistleri, "Ancak Evergrande'nin borç krizi bir kartopuna da dönüşebilir. Ülkenin ekonomik büyümesi, finansal kayıpları, geçmişte olduğu kadar hafifletemeyecektir" ifadelerine yer verdi.

Hong Kong merkezli bankacılık grubu SC Lowy'nin CEO'su Michel Lowy ise Reuters'a verdiği röportajda konuya daha genel bir pencereden bakarak, "Eğer Evegrande için bir yapılandırma olacak, bu adım neden yalnızca onları kapsayacak? Ülkede likiditeye ulaşamayan, buna rağmen şirketlerini büyütmeye devam eden ve aynı problemi yaşayan başka gayrimenkul şirketleri de var" değerlendirmesini yaptı. 

8. Çin'in gayrimenkul sektörünün yapısı 

1,4 milyar insanın yaşadığı Çin, en son çift basamaklı yıllık büyüme oranına (yüzde 10,3) ulaştığında tarihler 2010'u gösteriyordu. 

2018'de yüzde 6,6 büyüme ile 1990'dan bu yana kaydedilen en düşük büyüme oranına ulaşan Çin için daha kötüsü iki yıl sonra gelecekti. 

Tüm dünyanın işleyişini durduran pandemi yılı 2020'de dünyanın en büyük ikinci ekonomisi yüzde 2,3 büyüme kaydetti. 

2021'e iyi başlayan ülkede ilk çeyrek büyümesi, baz etkisiyle beraber yıllık yüzde 18,3 seviyesinde geldi. Bu oran, ikinci çeyrekte yüzde 7,9'a geriledi. 

Gayrimenkul, Çin ekonomisinin geçirdiği bu süreçte her zaman lokomotif sektör oldu. 

Ülkede emlak fiyatları 2010'dan bu yana yüzde 600'den fazla artarken, 2019'daki emlak satışları Çin'in gayrisafi yurtiçi hasılasının (GSYH) yaklaşık yüzde 10'unu oluşturdu. 

Yıllardır ucuz kredi ile beslenen konut piyasasının yan sektörlerle birlikte GSYH'dan yüzde 29 pay aldığı tahmin ediliyor. 

Uluslararası Para Fonu'nun (IMF) verilerine göre GSYH'ı yılda 5 trilyon yuan artırmak için 2007-2008 yıllarında 6,4 trilyon yuan yeni kredi verilmesi gerekiyordu. Aynı miktarda büyümeyi 2015-2016'da sağlamak için 20 trilyon yuan yeni kredi sağlandı. 

Bir "boş daire çöplüğüne" dönüşen ülke

Konuta olan bu güçlü talep, çoğunlukla yaşamak değil yatırım yapmak amaçlı. Ülkedeki hanehalkının servetinin yüzde 70'i emlak sektörüne bağlı. 

Çin merkezli yatırım danışmanlık şirketi Invesco'nun Küresel Piyasalar Stratejisti David Chao'nun kaleme aldığı makaleye göre Çin'in Dalian, Harbin, Changchun ve Shenyang gibi büyük şehirlerinde boş konut oranı yüzde 22'ye ulaşmış durumda. Bu oran Shenzen'de yüzde 15, Şanghay'da yüzde 16.
 

The Diplomat'ta yayımlanan makalesinde Çin'deki konut standartlarının düşük olduğunu hatırlatan Çin uzmanı makroekonomi analisti Eddie Witte, "Ancak bu pek çok yatırımcı için önemli değil çünkü birçoğu o evlerde yaşamayı düşünmüyor" ifadelerini kullandı:
 

Çin'in hızlı trenlerinden birine atlayıp büyük şehirler arasında gezintiye çıkın. Özellikle şehirlerin dış kısmında boş daire çöplüğü oluştuğunu göreceksiniz. 

Bir konut almak, Çinli tüketiciler için her zaman güvenilir bir yatırım olarak görüldü. Orta ve üst gelir grubundan pek çok kişi ikinci, hatta üçüncü evini alırken, ev sahibi olmak hem bir statü göstergesi hem de aile kurmak öncesi bir şart gibi kabul ediliyordu. 

Büyüme ve refah zamanlarında bu model, GSYH arttıkça ve yatırımcılar iyi gelir dönüşleri aldıkça çalışıyordu. Ancak bugün oluşmaya başlayan çatlaklar, hem emlak sektörünü hem de ekonomik sistemin istikrarını zorluyor. 

"Çin ciddi bir 'zombi' problemi ile karşı karşıya"

Washington merkezli Peterson Uluslararası Ekonomi Enstitüsü'nün araştırmacılarından Tianlei Huang, Voice of America'ya verdiği röportajda Çin'in, finans dışı kurumların borcuyla ilgili uzun süredir sıkıntı yaşadığını hatırlatarak şunları söyledi: 
 

Bu nedenle Çin, ciddi bir ‘zombi' problemi ile karşı karşıya. Tüm ülkede herhalde 10 binlerce, gelir kaybetmeye devam eden ancak banka kredileri ve devlet destekleri ile canlı tutulan zombi şirketler var. 

"Kamuya ait olan kuruluşlar çok büyük. Bazıları ise hayli verimsiz ve bu durum devletin düzenleyici kurumlarının da gözünden kaçmış değil" diyen ABD-Çin İş Konseyi Sözcüsü Doug Barry'e göre de özel sektör, Çin'in gelecekteki büyümesi için çok önemli ve o nedenle gerekli önlemler alınmalı. 

Voice of America'ya konuşan Barry'e göre ister özel sektöre ister kamuya ait olsun borç, Çin'in Aşil Topuğu olmaya devam ediyor.